17d-33-08/2014Letican Sdn Bhd(No. Syarikat: 937960-V) … PlaintifDanOng Keh Keong (No. Kp: 730626-08-5291)Mempraktis Di Bawah Nama Dan GelaranOng Partnership, Peguambela Dan Peguamcara … Defendan17d-34-08/2014Brightdale Sdn Bhd(No. Syarikat: 91038-U) … PlaintifDanOng Keh Keong (No. Kp: 730626-08-5291)Mempraktis Di Bawah Nama Dan GelaranOng Partnership, Peguambela Dan Peguamcara … Defendan

  

Download PDF Here

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR [BAHAGIAN RAYUAN DAN KUASA-KUASA KHAS] SAMAN PEMULA NO. 17D-33-08/2014

 

Dalam perkara mengenai Jual-Beli segala Hartanah yang dipegang di bawah Geran No. 26248 Lot No. 1203 Seksyen 41 Bandar Kuala Lumpur;

 

Dan

 

Dalam perkara mengenai ONG KEH KEONG (No. KP: 730626-08-5291) mempraktis di bawah nama dan gelaran ONG PARTNERSHIP, Peguambela dan Peguamcara;

 

Dan

 

Dalam perkara Akta Profesyen Undang-Undang 1976 dan Kaedah 55 Kaedah-Kaedah (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang 1978;

 

Dan

 

Dalam perkara Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

 

ANTARA

 

LETICAN SDN BHD

 

(No. Syarikat: 937960-V) … PLAINTIF

 

DAN

 

ONG KEH KEONG (No. KP: 730626-08-5291) mempraktis di bawah nama dan gelaran

 

ONG PARTNERSHIP, Peguambela dan Peguamcara … DEFENDAN

 

1

 

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR [BAHAGIAN RAYUAN DAN KUASA-KUASA KHAS] SAMAN PEMULA NO. 17D-34-08/2014

 

Dalam perkara mengenai Jual-Beli segala Hartanah yang dikenali sebagai Lot No. 40 Jalan Sungai Pinang 4/2, Phase 2B, Pulau Indah Industrial Park, West Port, Mukim dan Daerah Klang;

 

Dan

 

Dalam perkara mengenai ONG KEH KEONG (No. KP: 730626-08-5291) mempraktis di bawah nama dan gelaran ONG PARTNERSHIP, Peguambela dan Peguamcara;

 

Dan

 

Dalam perkara Akta Profesyen Undang-Undang 1976 dan Kaedah 55 Kaedah-Kaedah (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang 1978;

 

Dan

 

Dalam perkara Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

 

ANTARA

 

BRIGHTDALE SDN BHD

 

(No. Syarikat: 91038-U) … PLAINTIF

 

DAN

 

ONG KEH KEONG (No. KP: 730626-08-5291) mempraktis di bawah nama dan gelaran

 

ONG PARTNERSHIP, Peguambela dan Peguamcara … DEFENDAN

 

2

 

ALASAN PENGHAKIMAN

 

PENGENALAN

 

1. Kandungan 1 dalam kes 17D-33-08/2014 ialah Saman Pemula yang difailkan oleh Plaintif; Letican Sdn Bhd terhadap Defendan seorang pengamal undang-undang di bawah Akta Profesyen Undang-Undang 1976 dan Kaedah-Kaedah (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang 1978 (“SP 33”), antaranya, memohon perintah supaya Defendan menyerahkan semua dokumen berkaitan suatu transaksi jual-beli hartanah yang dikenali sebagai Geran No. 26248, Lot No. 1203 Seksyen 41, Bandar Kuala Lumpur (“Hartanah Bandar KL”).

 

2. Kandungan 1 dalam kes 17D-34-08/2014 pula ialah Saman Pemula yang difailkan oleh Plaintif (“SP 34”), Brightdale Sdn Bhd terhadap Defendan yang sama bagi memohon supaya menyerahkan semua dokumen berkaitan suatu transaksi jual-beli hartanah yang dikenali sebagai Lot No. 40, Jalan Sg. Pinang 4/2, Phase 2B, Pulau Indah Industrial Park, West Port, Mukim dan Daerah Klang, (“Hartanah Pulau Indah”).

 

3. Guaman Sivil No. 22NCVC-326-07/2014 (“NCVC 326/2014”) ialah kes yang difailkan oleh Delta Park Sdn Bhd terhadap Defendan selaku pemilik tunggal yang merupakan Peguam Cara yang telah bertindak bagi pihak Delta Sdn Bhd dalam transaksi jual-beli tanah yang dipegang di bawah HS (D) No. 162498, Lot No. 10257 (P.T. 7936) Bandar Seremban, Daerah Seremban, Negeri Sembilan

 

3

 

(“Hartanah Seremban”) melalui Perjanjian Jual-Beli bertarikh 20 Disember 2011 di antara Plaintif dan Ming Kuasa Sdn Bhd yang beralamat di Unit 621, 6th Floor, Block A, Kelana Centre Point, No. 3, Jalan 337/19, Kelana Jaya 47301 Petaling Jaya, selaku pembeli hartanah tersebut untuk balasan bernilai RM2,600,000.00. Kuasa tindakan di bawah kes 22NCVC-326-07/2014 ialah untuk pelepasan baki harga belian di bawah transaksi jual-beli Hartanah Seremban yang dibayar oleh pembeli kepada plaintif dalam tindakan ini.

 

4. Kandungan 8 dalam (“SP 33”) ialah permohonan Defendan supaya SP 33 dan SP 34 disatukan dengan Guaman Sivil NCVC 326/2014 dan seterusnya diteruskan sebagai satu tindakan dengan Guaman Sivil NCVC 326/2014 dijadikan Tindakan Pertama dan diikuti dengan SP 33 dan SP 34.

 

5. Memandangkan isu-isu untuk diputuskan oleh Mahkamah ialah sama saya bercadang untuk membincangkan kedua-dua kes iaitu SP 33 dan SP 34 secara bersekali dan Alasan Penghakiman ini terpakai untuk kedua-dua kes tersebut.

 

DOKUMEN

 

6. Bagi tujuan pendengaran Kandungan 8 dalam SP 33 dokumen berikut telah difailkan dan dirujuk oleh Mahkamah:

 

4

 

6.1. Afidavit Sokongan oleh Ong Keh Keong yang diikrarkan pada 10 November 2014 (“Kandungan 7”);

 

6.2. Afidavit Jawapan Plaintif yang diikrarkan oleh Ong Eng Nam 27 November 2014 (“Kandungan 10”); dan

 

6.3. Afidavit Jawapan Defendan yang diikrarkan oleh Ong Keh Keong pada 17 Disember 2014 (“Kandungan 12”).

 

7. Bagi tujuan pendengaran Kandungan 9 dalam SP 34 dokumen

 

berikut telah difailkan dan dirujuk oleh Mahkamah:

 

7.1. Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Ong Keh Keong bertarikh 10 November 2014 (“Kandungan 8”);

 

7.2. Afidavit Jawapan oleh Phon Kin Meng yang diikrarkan pada 27 November 2014 (“Kandungan 11”); dan

 

7.3. Afidavit Jawapan Ong Keh Keong yang diikrarkan pada 17 Disember 2014 (“Kandungan 13”).

 

UNDANG-UNDANG

 

8. Permohonan Defendan dibuat menurut Aturan 4 Kaedah (1) (1) dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) bagi menyatukan SP 33 dan SP 34 dengan Guaman

 

5

 

Sivil NCVC 326/2014. Aturan 4 (1) KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut:

 

“Consolidation of causes or matters

 

(1) Where two or more causes or matters are pending and if it appears to the Court that:

 

(a) some common question of law or fact arises in both or all of them;

 

(b) the rights to relief claimed therein are in respect of or arise out of the same transaction or series of transactions; or

 

(c) for some other reason it is desirable to make an order under this rule,

 

The Court may order those causes or matters to be consolidated on such terms as it thinks just or may order the causes or matters to be tried at the same time or one immediately after another or may order any of the causes or matters to be stayed until after the determination of any other of the causes or matters.”

 

9. Kandungan 1 dalam SP 33 dan SP 34 pula dibuat di bawah Akta Profesyen Undang-Undang 1976 dan Kaedah 55 Kaedah-Kaedah (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang 1978 yang memperuntukkan:

 

“Rules 55. Advocates and Solicitor’s lien

 

Except by way of securing his first to a lien, an advocate and solicitor shall not otherwise withhold client’s papers to the detriment of the client.”

 

6

 

KEPUTUSAN MAHKAMAH

 

10. SP 33 dan SP 34 yang difailkan oleh Plaintif di sini merupakan satu permohonan untuk Defendan menyerahkan dokumen-dokumen berikut yang berkaitan dengan Hartanah Bandar KL dan Hartanah Pulau Indah kepada Plaintif dalam masa tujuh (7) hari dari tarikh perintah iaitu:

 

10.1. Salinan asal Perjanjian Jual-Beli yang disetemkan;

 

10.2. Memorandum Pindah milik dalam Borang 14A yang telah dilaksanakan dengan sewajarnya;

 

10.3. Salinan asal keluaran dokumen suratan hak milik bagi Hartanah tersebut;

 

10.4. Resolusi-Resolusi Syarikat dan Pemegang-Pemegang

 

Saham, Borang-Borang 24 dan 29 bagi Penjual dan Pembeli yang memberi kuasa kepada jualan dan belian Hartanah tersebut;

 

10.5. Borang-Borang CKHT yang telah dilaksanakan dengan

 

sewajarnya;

 

10.6. Borang-Borang untuk memasukkan dan Menarik Balik

 

Kaveat persendirian yang telah dilaksanakan dengan

 

7

 

sewajarnya oleh Pembeli berserta dengan Akuan Berkanun Sokongan oleh Pengarah Syarikat Pembeli;

 

10.7. Borang Melepaskan Gadaian (sekiranya ada) yang telah dilaksanakan dengan sewajarnya; dan

 

10.8. Lain-Lain dokumen, kertas dan surat-menyurat yang berkenaan (semuanya kemudian daripada ini dirujuk secara kolektif sebagai “Surat cara Pindah milik”).

 

11. SP 33 dan SP 34 dibuat menurut Kaedah 55 Kaedah-Kaedah (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang 1976 yang merupakan suatu peruntukan yang memperuntukkan, kecuali bagi maksud membolehkannya mendapatkan lien, seseorang peguam bela dan peguam cara tidak boleh menahan dokumen klien hingga memudaratkan kepentingan klien itu.

 

12. Guaman Sivil NCVC 236/2014 pula merupakan suatu tindakan yang dimulakan oleh Plaintiff, Delta Park Sdn Bhd untuk menuntut Defendan, Ong Keh Keong yang mempraktiskan di bawah gelaran Ong Partnership, Peguam bela dan Peguam cara bagi melepaskan baki harga belian berkait dengan suatu perjanjian jual-beli yang ditandatangani di antara Delta Park Sdn Bhd dan Ming Kausa Sdn Bhd bertarikh 20 Disember 2011 bagi Hartanah Seremban.

 

13. Jelas dari kertas kausa yang difailkan Plaintif dalam SP 33, SP 34 dan Guaman Sivil NCVC 236/2014 ketiga-tiga tindakan ini ialah

 

8

 

berbeza. Hartanah yang terlibat juga berbeza. Bagi SP 33 Plaintiff ialah Brightdale Sdn Bhd dan hartanah yang terlibat ialah Hartanah Bandar KL. Bagi SP 34 hartanah yang terlibat ialah Hartanah Pulau Indah dan Plaintiff ialah Letican Sdn Bhd. Sementara itu bagi Guaman Sivil NCVC 326/2014 pula, Plaintif ialah Delta Park Sdn Bhd dan hartanah yang terlibat pula ialah Hartanah Seremban.

 

14. Defendan telah memohon agar SP 33, SP 34 dan Guaman Sivil NCVC 326/2014 digabungkan dan didengar bersekali dengan Guaman Sivil NCVC 326/2014 dijadikan Tindakan Pertama. Sekiranya ketiga-tiga kertas kausa diteliti, transaksi-transaksi yang berkaitan melibatkan Plaintif-Plaintif yang berbeza, Hartanah yang berbeza dan Pembeli-Pembeli yang juga berbeza. Ketara daripada dokumentasi, hal perkara dan kausa tindakan di antara SP 33, SP 34 dan Guaman Sivil NCVC 236/2014 ialah sangat berbeza. Kausa tindakan SP 33 dan SP 34 ialah di bawah Aturan 55 Peraturan-Peraturan (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang 1978. Sementara kausa tindakan bagi Guaman Sivil NCVC 326/2014 ialah berdasarkan pecahan tugas fidusiari di mana plaintif menuntut supaya Defendan mengembalikan baki harga Hartanah Seremban yang telah dibayar oleh pembeli kepada Defendan sebagai pemegang taruhan (“Stakeholder”).

 

15. Jelas apa yang perlu dibuktikan oleh Plaintif dalam SP 33 dan SP 34 amat berbeza dengan Guaman Sivil NCVC 236/2014. Ketiga-tiga kes ini tidak melibatkan apa-apa persoalan undang-undang atau fakta

 

9

 

yang sama yang menunjukkan ketiga-tiga kes ini wajar digabungkan atau disatukan dan didengar bersekali.

 

16. Perkara-perkara yang hendak disatukan juga ialah berbeza di mana di dalam SP 33 dan SP 34 Plaintif perlu membuktikan Defendan tidak berhak untuk terus menahan dokumen klien berkaitan dengan transaksi jual-beli yang melibatkan Hartanah KL dan Hartanah Pulau Indah hingga memudaratkan kepentingan klien itu, kecuali bagi maksud membolehkannya mendapatkan lien. Sementara itu, dalam Guaman Sivil NCVC 326/2014 melibatkan Plaintif yang berbeza yang memerlukan Plaintiff membuktikan haknya ke atas baki harga jualan Hartanah Seremban yang dipegang oleh Defendan selaku pemegang taruhan (“stakeholder”).

 

17. Memandangkan SP 33, SP 34 dan Guaman Sivil NCVC 326/2014 ialah berbeza dari segi fakta dan undang-undang maka saya berpandangan permohonan Defendan menyusahkan dan wajar ditolak oleh Mahkamah ini.

 

18. Saya juga berpandangan isu yang membabitkan “subsidiari Hock Sin Leong Group Berhad” yang cuba dibangkitkan oleh Defendan dalam afidavitnya dalam perenggan 6, 8 dan 9 Kandungan 7 yang ditegaskan sekali lagi dalam Kandungan 12, tiada kaitan dengan isu dalam SP 33 dan SP 34 di hadapan Mahkamah ini. Ini ialah kerana Pan Malaysian Enterprises Sdn Bhd dan Delta Park Sdn Bhd bukan merupakan subsidiari Hock Sin Leong Group Berhad.

 

10

 

19. Perkara yang cuba ditunjukkan oleh Defendan melalui Laporan Tahunan Hock Sin Leong Group Sdn Bhd (lihat Eksibit “OKK-2” pada Affidavit Defendan) bertarikh 30 September 2010 merupakan rekod sebelum pemindahan syer dalam Delta Park Sdn Bhd daripada Hock Sin Leong Group Berhad kepada New Recognition Sdn Bhd (lihat Eksibit “P-1” Kandungan 10).

 

20. Melalui fakta yang saya hurai di atas nampaknya tujuan disebalik penyatuan kes yang dipohon oleh Defendan tidak mematuhi prinsip dan niat Aturan 4 (1) KKM 2012. Penyatuan kes akan dibenarkan bagi tujuan penjimatan masa dan kos guaman dan akan diperintahkan jika melibatkan fakta atau undang-undang yang sama yang menyebabkan kesemua kes ini diselesaikan sekaligus. Pengabungan dan Penyatuan kes juga akan dibuat jika pihak-pihak pada prosiding ialah sama. Dalam kes ini terdapat tiga pihak yang berbeza.

 

21. Tujuan utama penyatuan dan/atau pengabungan ialah menjimatkan kos perbelanjaan dan masa prosiding. Perintah penyatuan tidak selalunya diperintahkan kecuali jika terdapat:

 

“some common question of law or fact bearing sufficient importance in proportion to the rest of the subject matter of the actions to render it desirable that the whole should be disposed of at the same time ”. Payne v. British Time Recorder Co. [1921] 2 KB 16 Horwood v. British Statesman Publishing Co. Ltd [1929] WN 38 Daws v. Daily Sketch [1966; [1960] 1 AllER 397. ”

 

11

 

[Rujuk kes Central Securities (Holdings) Bhd v. Haron bin Mohamed Zaid [1979] 1 MLJ 244]

 

22. Defendan telah gagal untuk menunjukkan terdapat persoalan undang-undang dan fakta yang sama dalam ketiga-tiga kes ini seperti yang diperlukan di bawah Aturan 4 (1) KKM 2012.

 

[Rujuk kes Mayban Trustee Bhd v. Amalan Tepat Sdn Bhd[2006] 5 CLJ 43]

 

23. Aturan 4 K 1 (1) (b) KKM 2012 telah menggariskan keperluan bagi menuntut hak atau relief berkaitan dengan transaksi yang sama dan/atau satu siri transaksi yang sama, yang telah gagal dibuktikan oleh Defendan dalam kes di hadapan Mahkamah. SP 33 dan SP 34 dan Guarnan Sivil NCVC 326/2014 yang melibatkan transaksi yang dimasuki oleh pihak yang berbeza sudah semestinya tidak mematuhi keperluan Aturan 4 K (1) (1) (b) KKM 2012.

 

[Rujuk kes Mayban Trustee Bhd v. Amalan Tepat Sdn Bhd[2006] 5 CLJ 43]

 

24. Satu perkara lagi ialah SP 33 dan SP 34 telah dibuat menurut Akta Profesyen Undang-Undang 1976, khususnya di bawah Kaedah 55 Kaedah-Kaedah (Praktis dan Etiket) Profesyen Undang-Undang, 1978 di mana kes ini akan diteruskan hanya dengan penelitian affidavit yang difailkan oleh pihak-pihak. SP 33 dan SP 44 difailkan berasaskan undang-undang khusus yang melarang peguam cara dan

 

12

 

peguam bela yang dilantik oleh klien menahan dokumen klien hingga memudaratkan kepentingan klien, kecuali bagi maksud membolehkannya mendapatkan lien.

 

25. Beban pembuktian yang diperlukan di bawah SP 33 dan SP 34 sudah semestinya tidak sama dengan Guaman Sivil NCVC 326/2014 yang telah dimulakan melalui writ yang memerlukan saksi-saksi dipanggil untuk membuktikan Defendan bertanggung untuk melepaskan harga belian yang dibayar oleh pembeli kepada Defendan bagi Hartanah Seremban selaku pemegang taruhan (“stakeholder”). Sedangkan bagi SP 33 dan SP 34 pula keterangan hanya melalui affidavit yang difailkan oleh pihak-pihak pada prosiding.

 

26. Defendan tidak memohon supaya SP 33 dan SP 34 dijadikan dan dianggap sebagai bermula sebagai suatu writ bagi tujuan memudahkan prosiding di Mahkamah Sivil NCVC.

 

27. Jelas dalam kes ini terdapat perbezaan jenis prosiding iaitu Saman Pemula yang dimulakan melalui undang-undang khusus dan Writ Saman yang difailkan berlandaskan kemungkiran dalam menjalankan tanggungjawab fidusiari sebagai pemegang taruhan (“stakeholder”). Jelas kedua-dua prosiding ini berbeza dan tersendiri dan tidak wajar digabungkan pendengarannya.

 

13

 

(Lihat kes Ng Joo Soon @ Nga Ju Soon v. Devechem Holdings (M) Sdn Bhd & Ors [2010] LNS 1 1677)

 

28. Suatu prinsip am ialah prosiding tidak akan digabungkan walaupun prosiding itu difailkan di Mahkamah yang sama. Apatah lagi jika prosiding itu difailkan di Mahkamah yang berbeza. Berdasarkan kepada perkara-perkara yang dinyatakan terdahulu daripada ini pengabungan yang dipohon oleh Pemohon tidak memenuhi kepentingan keadilan lebih-lebih lagi SP 33 dan SP 34 dibuat di bawah undang-undang khusus sebagaimana yang dibincangkan terdahulu daripada ini.

 

KESIMPULAN

 

29. Setelah meneliti kertas kausa, hujahan bertulis pihak-pihak dan meneliti undang-undang yang releven saya berpuas hati Defendan gagal untuk menunjukkan keadaan-keadaan yang mewajarkan SP 33 dan SP 34 disatukan dengan Guaman Sivil NCVC 326/2014. Selaras dengan ini, Kandungan 8 dalam SP 33 ditolak dengan kos berjumlah RM2000.00.

 

30. Keputusan SP 33 seperti di atas juga terpakai pada SP 34. Kedua-dua permohonan untuk penyatuan atau pengabungan bagi SP 33 dan SP 34 berpremis atas fakta dan alasan yang sama. Oleh yang

 

14

 

demikian, Kandungan 9 dalam SP 34 juga ditolak dengan kos berjumlah RM2,000.00.

 

t.t.

 

(ASMABI BINTI MOHAMAD)

 

HAKIM

 

MAHKAMAH TINGGI KUALA LUMPUR BAHAGIAN RAYUAN & KUASA-KUASA KHAS

 

Tarikh Alasan : 15 Ogos 2015

 

Tarikh Keputusan : 26 Mac 2015

 

Tarikh Notis Rayuan : 15 April 2015

 

15

 

Parties:

 

1. Tetuan Teh & Associates

 

Peguam Bela & Peguam Cara Bagi pihak Plaintif Damansara Intan E-Business Park Block A, Lift Lobby 5, Level 5 Unit A-522, Jalan SS20/27 47400 Petaling Jaya SELANGOR

 

[Ref: TBE/5673/13]

 

2. Tetuan Ong Partnership

 

Peguam Bela & Peguam Cara

 

Bagi pihak Defendan

 

Suite B-06-12, 6th Floor Plaza Mont Kiara

 

No. 2 Jalan Kiara

 

50480 KUALA LUMPUR

 

[Ref: HSL/110089/NOD]

 

Mr. Teh Poh Lian

 

Mr. Ong Keh Keong

 

16

PDF Source: http://kl.kehakiman.gov.my